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砍价团
二套房首付降至四成二手房营业税“五改二”
类型:楼市要闻  日期:2015-03-31  浏览:930 次  评论:查看评论

利好频传,楼市回暖可期

    中国江苏网3月31日讯二套房首付降至四成、首套普通自住房公积金贷款降至两成、普通二手住宅满两年免征营业税—昨日下午,传言已久的二套房首付下调政策及二手房营业税“五改二”政策相继出炉,新政轮番出台虽在意料之中,但力度之大却在意料之外。对比过去3年,房地产业正迎来一个相对看好的政策环境和舆论环境,此轮政策的出台,对改善性需求的利好尤为明显。
二套房首付四成
门槛大降超预期
    央行、住建部、银监会联合下发通知:拥有一套住房且房贷未结清的家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于四成。使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为两成;拥有一套住房并已结清贷款家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为三成。
    上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,商业房贷宽松程度回到2010年4月“国十条”之前。而房贷放松属于大利好,将会刺激有效需求。此次放松主要受惠对象是二套房,这类需求的释放将有利房价平稳。
    以购置一套总价200万元的住房来说,首付金额最多可下降60万元。而改善住房梦想要成真,还需银行贷款政策配合。在利差收窄、房贷不是赚钱业务的因素下,银行是否愿意降低贷款门槛?“就算是赔本赚吆喝也得做。”南京某城市商业银行个贷部团队经理说,目前银行贷款不良率上升,而房贷业务是拉低银行贷款不良率的调剂品。此次新政,首付比例降低配合满两年免征营业税一起出台,目的就是鼓励买卖。“只要楼市成交量上去,银行按揭业务也会增加,银行贷款余额就会增加,不良率自然就稀释了。”
   对公积金贷款政策调整,省级机关住房公积金管理中心主任施恩辉表示,一旦接到正式文件,便将执行。“至3月29日,今年以来省级机关住房公积金贷款金额达4.98亿元,一季度有望达5亿元,而去年全年才贷出18个亿。目前来看,公积金贷款购房需求有很大上升。去年11月省级机关顺应南京市公积金政策,已将二套房贷公积金首付比例从六成下调至三成,首套房门槛再降一成,拉动需求将更为明显。”
两年免征营业税
拉动改善需求入场
    按今起执行的新政,销售购买不足两年的住房,全额征收营业税;销售购买两年以上(含两年)的非普通住房,按其销售收入减去购房款后的差额征收营业税;销售购买两年以上(含两年)的普通住房,免征营业税。这意味着,二手房营业税从过去的5年免征缩短为两年免征。
    南京链家总经理黄月平认为,营业税“五改二”,将促进二手房流通,盘活存量房,房源供给量会因此增大,从而平衡房价。从历史情况看,营业税政策全面回到2009年,随着缴纳营业税群体占比降低,购房成本整体将会有所降低。“预计此轮新政落地,将会引导更多低税房源入市,改善性需求入市步伐也会大大加快,二手房市场有望更加活跃。”
     我爱我家市场部总监胡涓娟说,以往营业税都是转嫁给买家承担,由于市场上大量二手房未满5年,买家入市积极性受损。2013年前,南京二手房市场上,买方为改善型需求的占比30%多,刚需占60%多,而去年,改善需求降至20%,刚需增至80%,“没有改善需求支撑的楼市,是难以为继的。接下来改善需求会在政策激发下有所上涨。”胡涓娟说。
    闻悉两项新政出台,骋望地产营销总监姚波也更看重营业税政策调整的影响,“因为很多改善客户都是通过卖房再买房的过程来操作。现在卖旧房、买新房更加容易。”
开发商谨慎乐观
有楼盘不涨反“降”
    “解‘房’军来了!”昨晚,南京城东一家楼盘在新政出台后迅即打出这样的微信广告。虽然透露出“喜大普奔”的情绪,但言及房价,开发商却大多谨慎。
    上周,南京江宁楼盘滟紫台对外宣称,“新政一出,立降百万”。这家楼盘昨天下午6点左右推出50套限时特惠房,通过精装改毛坯,总价从500多万元降至400万元左右。营销总监孟小兵说,原来一套500多万元的二套房,首付七成大约350万元,优惠后总价先省100多万元,一套400万元的二套房首付为160万,置业门槛大降。
3月最后一个周末,南京楼市已现翘尾行情,9家楼盘扎堆开盘,单日最高认购突破500套,新房库存也从5.6万套降至5.3万套,29日开盘的江宁刚需楼盘绿地国际花都,两小时售罄成为今年南京楼市首个日光盘。绿地集团南京公司总经理薛明辉坦言,“并不希望市场出现断崖式下跌或爆发式增长,更希望是常态化、市场化发展。前几年市场投资心态重,现在自住需求为主,买方非常理性,贸然涨价只会阻碍需求释放。”
    “一二手房联动,全方位盘活存量和增量市场,并以盘活存量刺激增量,刺激增量盘活存量,两大市场互相用力,可见管理层刺激楼市决心之大。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示,楼市组合拳,对供求基本面最好的南京等一二线城市的效应将是最大,一轮领先回暖的大行情可期。买房卖房的窗口期已经到来。
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